전세사기 피해자 특별법 2026 개정 핵심 5가지 | 신청 절차·지원금 한눈에

2026년 4월 30일 국회 본회의를 통과한 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 일부개정안이 5월 중 시행 예정입니다. 2023년 제정 이후 2024년·2025년 일부 보완을 거쳐 이번이 세 번째 개정인데, 피해 인정 요건이 가장 크게 완화됐다는 평가가 나옵니다. 보증금 반환을 받지 못해 발 동동 구르고 있는 피해자라면, 이번 개정안의 어떤 부분이 자신에게 적용되는지 정확히 짚어 봐야 합니다.

핵심 1 — 피해 인정 보증금 한도 5억 원으로 상향

기존 3억 원이던 보증금 한도가 5억 원으로 상향됐습니다. 수도권 신축 빌라·오피스텔 보증금이 4억대에 형성된 사례가 많아 그동안 한도 초과로 인정받지 못한 피해자가 적지 않았는데, 이번 개정으로 약 1만 2,000건의 추가 인정이 예상된다는 것이 국토교통부 추산입니다.

다만 한도 5억 원은 단일 임대차 계약 기준이며, 한 명의 피해자가 여러 호실을 보증금 명목으로 묶어 둔 경우는 합산해서 5억까지만 인정됩니다.

핵심 2 — 우선매수권 행사 기간 연장

경매에 부쳐진 피해 주택을 피해자가 우선 매수할 수 있는 권리의 행사 기간이 기존 1개월에서 3개월로 늘어났습니다. 그동안 경매 정보 통지를 늦게 받아 우선매수권을 행사하지 못한 피해자가 다수였던 상황에서, 실효성을 높인 조치입니다.

또한 우선매수 시 적용되는 공공임대 전환 후 임대료 상한도 시세 80%에서 시세 70%로 낮아졌습니다. 단 이 조항은 LH가 매입한 후 피해자에게 임대로 재공급하는 경우에만 적용됩니다.

핵심 3 — 최우선변제금 사각지대 보전

등기상 근저당이 보증금보다 먼저 잡혀 있어 최우선변제금조차 받지 못한 피해자에 대한 정부 보전 한도가 신설됐습니다. 1세대당 최대 4,500만 원까지 직접 지원되며, 신청은 주택도시보증공사(HUG) 피해자 전담창구에서 받습니다.

지원 신청 시 필요한 서류는 다음과 같습니다. 임대차계약서 사본, 전입세대확인서, 등기부등본, 보증금 미반환 증빙(내용증명·금융거래 내역), 피해자 결정 통지서 사본. 5가지가 모두 갖춰져야 접수가 가능하며, 한 건이라도 누락되면 보완 요구로 처리가 지연됩니다.

핵심 4 — 채무조정·신용회복 패키지 확대

피해자가 보증금 마련을 위해 받았던 대출에 대해 신용회복위원회를 통한 채무조정 절차가 간소화됐습니다. 기존에는 일반 채무조정과 동일하게 6개월 이상의 심사가 필요했으나, 피해자 결정 통지서가 있으면 우선 심사 트랙으로 전환돼 평균 6주 이내 결정이 내려집니다.

또한 보증금 반환을 받지 못한 기간 동안 발생한 연체 정보는 신용평가에서 차감 적용됩니다. 신용점수 회복까지의 기간을 단축할 수 있는 조치로, 신용카드·전세자금대출 추가 이용을 검토 중인 피해자에게 실질적 도움이 됩니다.

핵심 5 — 피해자 결정 신청 통합 창구

그동안 피해자 결정 신청은 거주 시·군·구청에 따로 접수하고, 채무조정·우선매수권은 HUG에 따로 신청하는 식으로 창구가 분산돼 있었습니다. 이번 개정으로 정부24 통합 창구에서 한 번에 신청·진행 상황 조회가 가능해집니다.

신청 절차는 다음 순서로 진행됩니다. 첫째, 정부24에서 '전세사기 피해자 결정 신청'을 시작합니다. 둘째, 임대차계약서·전입세대확인서·보증금 미반환 증빙을 첨부합니다. 셋째, 시·군·구청 심사 후 통상 30일 이내에 결정 통지서가 발급됩니다. 넷째, 결정 통지서를 근거로 우선매수권·최우선변제금 보전·채무조정을 동일 창구에서 신청합니다.

변호사 자문이 필요한 경우

피해자 결정이 한 번 거부된 사례, 임대인이 사망했거나 잠적해 보증금 반환 청구 자체가 어려운 사례, 임대인이 다수의 부동산을 명의신탁한 정황이 있는 사례는 단순 신청만으로는 해결이 어렵습니다. 대한법률구조공단 전세사기 피해자 전담 상담(132번)이 무료로 운영되고 있으며, 사안에 따라 변호사 선임 비용도 일부 지원됩니다.

이번 개정안은 피해자 인정 범위를 넓히는 데 무게가 실렸지만, 결국 보증금 자체를 정부가 대신 갚아 주는 구조는 아닙니다. 피해 회복까지는 시간이 걸리고, 그 사이 주거 안정이 흔들리는 분들이 많을 것입니다. 신청 가능한 지원은 모두 활용하시고, 거부 통지를 받았더라도 이의신청 기한(60일) 안에 보완 자료를 다시 정리해 도전해 보시기 바랍니다. 본 글은 일반 정보 제공이며, 구체적인 사안은 반드시 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.