전세·월세 보증금 원상복구 분쟁 5가지 판례 | 2026년 임차인이 꼭 알아야 할 정상마모 기준

전세나 월세 계약 종료 후 가장 자주 발생하는 분쟁이 바로 보증금 공제 다툼입니다. 집주인은 도배·장판·청소비를 보증금에서 빼겠다 하고, 세입자는 "이건 정상적으로 살면서 생긴 마모인데 왜 내가 부담하느냐"고 맞섭니다. 어디까지가 임차인 책임이고 어디서부터가 집주인 부담인지, 2026년 기준 최신 판례와 함께 핵심 5가지를 정리했습니다.

1. 도배·장판 자연마모는 임대인 부담이 원칙

대법원은 "통상의 사용에 따른 손모는 임차인의 원상회복 의무에 포함되지 않는다"는 입장을 일관되게 유지하고 있습니다. 즉 2년 이상 거주하면서 햇빛에 의한 도배지 변색, 가구 자국, 일반적인 누렇게 됨 등은 임차인이 부담할 사유가 아닙니다. 다만 임대차 계약서에 "퇴거 시 도배·장판 임차인 부담"이라는 특약이 명시되어 있다면 그 효력이 인정될 수 있어 계약 단계에서 반드시 확인해야 합니다.

2. 못 자국·벽 구멍은 임차인 책임 인정

벽에 박은 못 자국, 액자나 선반 설치를 위해 뚫은 구멍, 흡연으로 인한 황변·냄새는 통상적 사용 범위를 벗어난 것으로 봅니다. 서울중앙지법 2024 판례에서는 흡연 임차인에게 도배·장판 전체 비용의 약 70%를 부담시키는 판결이 나온 바 있습니다. 반려동물 관련 손상도 동일한 기준이 적용되어 펫 가구 흠집·바닥 변색은 임차인 책임 비율이 높게 잡힙니다.

3. 입주 청소비 vs 퇴거 청소비 구분

입주 청소비는 임대인이 다음 임차인을 위해 부담하는 게 통상적입니다. 하지만 임차인이 거주 중 발생시킨 곰팡이, 음식물 찌든 때, 욕실 물때 등 정상적인 청소 범위를 넘는 오염이 있다면 그 부분에 한해 임차인 부담이 인정됩니다. 2025년 수원지법 판례에서는 욕실 곰팡이 제거 특수 청소비 35만 원을 임차인이 부담하도록 결정한 사례가 있습니다.

4. 가전·가구 옵션 손상은 감가상각 적용

옵션으로 제공된 에어컨, 냉장고, 세탁기 등이 임차인 과실로 고장 났다면 신품 가격이 아닌 잔존가치 기준으로 배상액이 산정됩니다. 가전제품 내용연수는 통상 7~10년으로 보고, 사용 기간에 비례한 감가상각이 적용됩니다. 임대인이 "신품 교체비"를 보증금에서 전액 공제하려 한다면 부당이득 반환 청구 가능성이 있습니다.

5. 보증금 미반환 시 대응 절차

합의가 안 되면 임차권등기명령, 지급명령, 보증금 반환청구 소송 순으로 단계적 대응이 가능합니다. 임차권등기는 이사 후에도 우선변제권을 유지하기 위해 반드시 신청해야 하며, 보증금 1억 미만은 소액사건심판으로 빠르게 진행됩니다. 평균 2~4개월 안에 1심 판결이 나오는 편이고, 승소 시 지연이자가 함께 인정됩니다.

퇴거 전 셀프 체크리스트

분쟁을 줄이려면 퇴거 전에 입주 당시 사진과 현재 상태를 비교하고, 통상마모로 보기 어려운 부분은 미리 도배·청소 견적을 받아 협상의 기준점을 만드는 것이 좋습니다. 임대인과 함께 현장 확인 후 합의 내용을 문서나 카톡으로 남겨두면 추후 분쟁 발생 시 강력한 증거가 됩니다. 보증금 공제 다툼은 감정 싸움이 아닌 자료 싸움이라는 점을 기억하시기 바랍니다.

※ 본 글은 일반적인 법률 정보를 제공하기 위한 것이며, 구체적인 사안은 반드시 변호사 등 전문가의 상담을 받으시기 바랍니다.